Cuando compras una casa en Estados Unidos, ya sea en Houston o Miami, hay un punto clave que debes entender desde el inicio: los impuestos a la propiedad (property taxes) y cómo funcionan después del cierre.

Si vienes de México o Latinoamérica, es normal que este tema genere dudas, porque aquí el sistema es diferente y tiene reglas muy específicas.

Mi objetivo es explicártelo de forma sencilla, para que puedas invertir con claridad y sin sorpresas.

1. ¿Qué son los property taxes y quién los cobra?

Los property taxes son impuestos locales que cobra el condado donde está ubicada tu propiedad. Ese dinero se utiliza para servicios esenciales como:

• Escuelas

• Bomberos

• Seguridad

• Infraestructura

No dependen del banco. Los administra directamente el gobierno local. Cada año el condado evalúa tu propiedad y, con base en ese valor, calcula cuánto debes pagar.

2. Si compras con crédito (loan), ¿cómo se pagan los taxes?

Cuando compras financiado, el banco o lender crea una cuenta escrow. Cada mes, dentro de tu pago del crédito hipotecario (mortgage), ya vienen incluidos cuatro componentes:

1. Capital: la parte que amortiza tu deuda.

2. Intereses: el costo del préstamo.

3. Un monto destinado a los property taxes.

4. Un monto para la renovación anual del seguro de la casa.

El monto de los property taxes y del seguro de la casa no se lo queda el banco; lo va acumulando en tu escrow.

Cuando llega la fecha anual de pago de los impuestos y del seguro, el lender los paga por ti usando ese fondo.

Por eso tu pago mensual no es solo “la hipoteca”; es la hipoteca + taxes + seguro, todo integrado en una sola cuota mensual.

Y también por eso, si los taxes suben el año siguiente, tu pago mensual se ajusta automáticamente para cubrir ese incremento.

3. Tu préstamo puede ser vendido (y por eso debes estar atento si compraste con crédito)

Si compras financiado, es importante saber que en Estados Unidos es totalmente normal que el banco que te otorgó el crédito venda tu préstamo a otra institución. Esto no cambia las condiciones de tu hipoteca, pero sí cambia quién administra tu cuenta y a quién le vas a pagar cada mes.

Tu mortgage sigue siendo exactamente el mismo. Lo que puede cambiar es:

• El nombre de la entidad que ahora gestiona tu préstamo

• El portal o dirección donde realizarás tus pagos

• La empresa que administrará tu cuenta escrow (donde están los fondos de taxes y seguro)

Por eso, si compraste con crédito, es fundamental estar pendiente de las notificaciones oficiales. Si no actualizas a tiempo la información del nuevo administrador del préstamo, podrías dejar de pagar sin darte cuenta… y aunque sea por error, eso sí puede generar cargos o reportes negativos.

En pocas palabras: el préstamo puede cambiar de manos, pero la responsabilidad de pagarlo sigue intacta.

4. ¿Qué pasa si no pagas los impuestos o la hipoteca?

Aquí es donde muchos se sorprenden. En Estados Unidos:

Si no pagas los property taxes:

El condado puede iniciar un tax foreclosure, un proceso donde la propiedad se ejecuta para recuperar los impuestos pendientes. Incluso si la casa está totalmente pagada.

Si no pagas la hipoteca:

El banco puede iniciar un foreclosure y tomar posesión de la casa. Por eso siempre digo:
Una inversión inteligente también es una inversión bien administrada.

5. ¿Por qué el primer año los taxes suelen ser más bajos en casas nuevas?

Esta es una de las dudas más comunes entre inversionistas. Cuando compras una casa nueva (new construction) o en pre-venta, el primer año los impuestos casi siempre son más bajos porque:

Ese primer año, el condado normalmente solo cobra impuestos sobre el valor del terreno.

La razón es simple:

• La construcción se terminó después de la fecha de corte del condado, o

• El reporte de la obra aún no estaba registrado en el sistema de valoración

Por eso es completamente normal que el primer año el impuesto se vea mucho más económico.

¿Qué pasa el segundo año?

El condado actualiza la valoración y ahora sí incluye:

• Terreno

• La construcción completa

Y es allí donde ves el monto real de impuestos que corresponde a tu propiedad. 

6. La realidad para un inversionista extranjero

Si estás evaluando invertir desde México u otro país, necesitas tener claras tres cosas:

1. Los property taxes son parte fundamental del cálculo de rentabilidad.

2. Es normal que el pago mensual varíe cuando cambia la valoración del condado.

3. El primer año de una casa nueva NO es referencia, porque refleja solo el valor del terreno.

Entender esto te permite anticiparte, planificar mejor tus números y tomar decisiones con seguridad.

¿Quieres revisar números reales antes de invertir?

Si estás evaluando propiedades en Houston o Miami y quieres claridad total en los costos, agenda una Asesoría Inicial Personalizada aquí.

Revisaremos tus objetivos, tu presupuesto y los impuestos reales que enfrentarías según la zona y el tipo de propiedad que te interesa.

Tomar una buena decisión empieza por tener información clara y honesta.