Este es el segundo artículo de un total de 2 sobre property taxes en Estados Unidos. Si estás evaluando invertir en Houston o Miami, entender cómo se calculan los impuestos es clave para estimar tu rentabilidad real y anticiparte a cualquier ajuste que pueda impactar tu flujo de caja.

Mi objetivo hoy es explicártelo paso a paso y sin complicaciones, para que tengas la claridad que necesitas antes de tomar una decisión de inversión.

1. ¿Qué es el tax rate y quién lo fija?

Este es uno de los puntos que más confunde a los inversionistas extranjeros, porque en nuestros países el impuesto suele depender de una sola entidad.

En Estados Unidos, y especialmente en Texas, el tax rate no lo fija una única institución.

Participan varias entidades locales (taxing entities):

• El condado

• El school district (distrito escolar)

• El MUD district (muy común en Houston)

• La ciudad (si aplica)

• Distritos especiales (hospitales, bibliotecas, servicios de emergencia)

Cada uno fija una parte del porcentaje. Cuando sumas todos esos porcentajes, obtienes el tax rate total de tu propiedad.

Por eso una casa puede pagar mucho más que otra aun cuando tengan precios similares. Todo depende de en qué comunidad está ubicada y qué entidades la administran.

2. ¿Cómo se calcula exactamente el impuesto anual?

La fórmula es muy sencilla:

Valor de la propiedad (appraised value) × Tax rate total = Property taxes del año

Veamos cada concepto:

✔ Appraised Value

Es el valor que el condado le asigna a tu propiedad cada año. No es el precio que pagaste ni el precio de mercado. Es el valor fiscal sobre el cual se calculan los impuestos.

✔ Tax rate total

Es la suma de todos los porcentajes fijados por las entidades locales.

👉 Ejemplo rápido

Supongamos:

• Appraised value: $350,000

• Tax rate total: 2.9%

Cálculo: $350,000 × 0.029 = $10,150 al año.

Ese es el impuesto que debes pagar, independientemente de cuánto pagaste por la casa.

3. ¿Por qué varían tanto los impuestos entre comunidades?

Esto sorprende a muchos inversionistas extranjeros: puedes ver dos casas muy parecidas, a solo unos minutos de distancia, y tener property taxes completamente distintos.

La razón está en las entidades que administran cada área:

✔ School Districts

Algunos distritos son más costosos que otros. Un mejor distrito escolar generalmente implica un impuesto más alto.

✔ MUD Districts

Son distritos que financian infraestructura (calles, drenajes, agua). Cuando son nuevos, tienden a tener taxes más elevados para cubrir los costos iniciales.

✔ Ciudades incorporadas vs. no incorporadas

Si la comunidad está dentro de una ciudad, se suman tasas municipales. Si no, puede ser más económico.

✔ Servicios locales

Parques, bibliotecas, seguridad, bomberos… todo esto influye en la tasa total.

En pocas palabras: No pagas solo por la casa; pagas por la comunidad donde está ubicada.

4. ¿Qué debe revisar un inversionista cada año?

Hay tres documentos o avisos fundamentales:

✔ 1. Notice of Appraised Value (abril–mayo)

El condado te notifica el valor asignado para ese año. Si consideras que está muy alto, puedes presentar una apelación.

✔ 2. Actualización del tax rate (agosto–octubre)

Cada entidad local revisa su presupuesto y ajusta su porcentaje.

✔ 3. Impacto en tu escrow

Si compras con crédito, el lender ajustará tu pago mensual según los nuevos impuestos. Esto evita sorpresas y te permite mantener tu análisis financiero actualizado.

5. Ejemplo práctico: impacto en la cuota mensual

Supongamos:

• Casa: $350,000

• Tax rate total: 2.9%

• Property taxes del año: $10,150

Si compras con crédito, el banco divide ese monto entre 12 meses:

$10,150 ÷ 12 = $845.83
Ese monto se suma al pago mensual de tu hipoteca y al seguro de la casa. Esto explica por qué, aun con tasa fija, tu pago mensual puede subir de un año a otro.

6. ¿Qué significa esto para ti como inversionista extranjero?

Tres cosas fundamentales:

1. Los property taxes varían y debes considerarlo en tu cálculo de rentabilidad.

2. La zona importa tanto como la casa: el tax rate puede hacer una propiedad rentable… o no.

3. Tu pago mensual puede ajustarse cada año, incluso si la tasa de interés no cambia.

Y mientras más claro tengas estos puntos, más estratégico será tu movimiento como inversionista.

¿Quieres analizar los property taxes de una zona antes de invertir?

Si estás evaluando propiedades en Houston o Miami y quieres entender cómo los impuestos pueden influir en tu rentabilidad, agenda una Asesoría Inicial Personalizada aquí.

Revisaremos juntos el tax rate, el valor fiscal y el impacto real en tus números antes de tomar una decisión.

"Invertir con claridad es invertir con tranquilidad."